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[금융 in IT] 부동산임대업에서 개인사업자대출까지 심화되는 대출 규제

권명관

늘어나는 가계 부채와 상승하는 부동산 가격을 잡기 위해 정부가 끊임없이 대출 리스크를 관리하고 있다. 오는 7월 23일부터 신협, 농협, 수협, 신림조합, 새마을금고 등도 개인사업자와 부동산임대업자들을 대상으로 대출 가이드라인을 시행한다. 해당 가이드라인은 '여신심사 선진화를 위한 가이드라인'으로 은행권은 이미 지난 3월부터 시행하고 있다.

부동산임대업, RTI로 대출 적정성 여부 심사

부동산임대업자가 부동산임대업 시설자금을 위한 신규 대출을 신청할 때, 은행은 여신심사를 위해 부동산임대업 이자상환비율(RTI)을 적용한다. 임대소득 기준 대출을 갚을 수 있는지 여부를 판단하는 것이다.

임대소득은 임대건물이나 사업장별 임대차계약서, 시세 자료, 감정평가서, 주변 시세 등을 기준으로 산출한다. 해당 임대건물에 기존 대출이 있으면 이자 비용을 합산하며, 변동금리 대출의 경우 금리 상승에 대한 스트레스(Stress) 금리를 적용한다. 때문에 변동금리보다 고정금리 시 대출한도는 조금 더 많아질 수 있다. 스트레스 금리 적용은 내년 1월부터 시행한다.

RTI = 연간 임대소득 / (해당 임대업대출의 연간이자비용 + 해당 임대건물기존대출의 연간이자비용)

즉, 아무리 임대건물이나 오피스텔 시세를 높게 형성하더라도 실제 임대소득이 낮다면 대출한도는 그만큼 줄어들며, 기존 대출이 적을수록 대출한도를 높일 수 있다.

원칙적으로 RTI가 주택 1.25배, 비주택 1.5배 이상인 대출 건에 한해서만 신규부동산임대업 대출을 취급하게 된다. 다만, 1억 원 이하의 소액대출이나 상속 및 경매 등 불가피한 채무 인수, 중도금대출 등은 RTI 심사 대상에서 제외된다.

개인사업자 대출 리스크도 관리

상호금융사들은 부동산임대업 외에 개인사업자 대출 관리도 엄격해진다. 개인사업자 대출 규모가 확대되는 것을 방지하기 위함이다.

전년도말 개인사업자 대출 잔액 기준 200억 원 이상인 조합과 금고는 대출 규모, 대출 증가율, 업종 중요성 등을 고려해, 매년 3개 이상 관리 대상 업종을 선정해 관리하고, 한도를 설정해야 한다. 작년말 개인사업자대출 잔액이 200억 원 이상인 조합과 금고는 총 511개로 상호금융권 개인사업자 대출의 약 78.9%를 차지한다. 즉, 조합과 금고도 개인사업자에 대한 과도한 대출을 줄여야 한다.

또한, 1억 원 초과 신규 대출을 신청하는 개인사업자에게 소득대비대출비율(LTI)을 도입해 대출 심사 시 참고 지표로 활용한다.

LTI = 全 금융권 대출총액(개인사업자대출+가계대출) / 소득

소득은 영업이익을 기준으로 하며 근로소득 등 합산할 수 있는 소득이 있을 경우 추가 합산할 수 있다. 다만, LTI 활용은 조합 및 금고의 자율사항이며, 10억 원 이상 대출 취급 시 LTI 적정성에 대한 심사 의견을 반드시 기재해야 한다. LTI 활용은 오는 7월부터 시범 운영하며, 내년 1월부터 본격 시행한다.

이외에도 기존 은행권에서 시행했던 DSR 도입도 상호금융업권으로 확산한다. 은행권에서 대출이 막혀 상호 및 금고로 이동해 또 다른 대출로 이어지는 풍선효과를 방지하기 위한 대책이다.

대출 규제에 신도시 상가는 울상

RTI나 LTI 등으로 부동산임대업자와 개인사업자 대출 한도가 줄어들면서 일부에서는 비판의 시각도 있다. 특히, 아직 공실률이 높아 임대소득이 적은 신도시를 중심으로 불만의 목소리가 높아지고 있다. 하지만, 개인들이 부동산임대업자로 등록해 부동산 대출을 받는 경우가 늘고 있어 이를 막기 위한 조치다. 또한, 개인사업자 대출 잔액도 계속 증가하고 있어 정부는 가계부채 리스크만 관리할 수는 없는 상황인 것으로 보인다.

개인사업자 대출잔약 추이, 출처: 신한, 국민, 우리, KEB하나, 농협 5개 각 은행, 편집: 핀다
< 개인사업자 대출잔약 추이, 출처: 신한, 국민, 우리, KEB하나, 농협 5개 각 은행, 편집: 핀다 >

DSR, DTI에 RTI, LTI까지 대출이 엄격해지면서 실제로 지난 4월 상업 및 업무용 부동산 거래도 주춤한 것으로 나타났다. 상가정보연구소가 국토교통부 통계를 분석한 결과, 지난 4월 상업·업무용부동산 거래건수는 2만9,517건으로 전월(3만9,082건)보다 24.8% 줄었다. 다만, 전년 동기(2만8,816건)보다 2.4% 증가한 수치다.

깐깐해진 대출 규제로 부동산 시장은 당분간 찬바람이 불 것으로 예상된다. 부동산 투자자의 볼멘소리도 높아질 것으로 보인다. 하지만, 그동안 우리나라 부동산 시장은 과도한 성장세를 보였으며, 일반 직장인들이 월급만으로는 집 한 채를 마련하지 못하고, 개인 상점들도 높아진 상가 임대료로 허덕인다. 부동산 시장 성장과 함께 높아진 대출 구조도 이제는 내실을 다져야 할 때다.

이유미 / 핀다 외부 필진
대학교에서 컴퓨터공학을 전공했으며, 이데일리에 입사해 기업금융, IT, 국제부, 증권부 등을 담당했다. 2016년 카이스트 MBA 졸업하고, 2017년 여름부터 스타트업에서 콘텐츠 기획 및 편집 등을 담당 중이다.

임지원 / 핀다 마케팅 매니저
고려대학교 통계학과에 재학중이며, 핀다에서 마케팅과 PR을 담당 중이다.

*본 칼럼은 IT동아의 편집 방향과 다를 수 있습니다.

글 / 핀다 이유미 외부필자, 핀다 임지원 매니저
편집 / IT동아 권명관(tornadosn@itdonga.com)

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